ซื้อคอนโดในประเทศไทย : คู่มือฉบับสมบูรณ์เรื่อง Freehold สำหรับชาวต่างชาติ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ แต่ต้องเข้าใจกรอบกฎหมาย

ในแต่ละปีมีชาวฝรั่งเศสจำนวนมากตัดสินใจมาใช้ชีวิตในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นผู้เกษียณอายุที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดี ผู้ประกอบการที่สนใจศักยภาพทางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ หรือคู่สมรสไทย-ฝรั่งเศสที่ต้องการตั้งรกรากถาวร และสำหรับหลายคน โปรเจกต์ต่อไปก็เป็นเรื่องธรรมชาติ: ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเอง

ข่าวดีคือ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้จริง ไม่ใช่ทุกประเภท และไม่ใช่จะซื้อได้ตามใจชอบ แต่มีช่องทางที่ถูกกฎหมาย นั่นคือ Freehold (กรรมสิทธิ์เต็ม) บนคอนโดมิเนียม เป็นกรรมสิทธิ์แบบเต็มตัว ถาวรตลอดไป โอนต่อได้ และขายต่อได้ ตราบใดที่ปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่กำหนดไว้

คู่มือนี้เขียนขึ้นเพื่อช่วยให้คุณเข้าใจทุกขั้นตอนตั้งแต่ต้นจนจบ ตั้งแต่สิ่งที่กฎหมายอนุญาต สิ่งที่ห้าม วิธีซื้อทีละขั้นตอน ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม และที่สำคัญที่สุดคือข้อผิดพลาดที่ต้องหลีกเลี่ยง สำหรับบริการช่วยเหลือเฉพาะบุคคล สามารถดูรายละเอียดที่บริการซื้อคอนโดในประเทศไทยของเรา กรุณาอ่านให้จบทั้งหมดก่อนเซ็นเอกสารใดๆ

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์อะไรได้บ้างในประเทศไทย?

นี่คือคำถามพื้นฐาน และคำตอบก็จำกัดกว่าที่หลายคนคิด กฎหมายที่ดินไทยซึ่งอยู่ภายใต้ ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 กำหนดหลักการที่ชัดเจนว่า ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้

ที่ดิน : ซื้อไม่ได้

มาตรา 86 ของประมวลกฎหมายที่ดิน ห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยเด็ดขาด มีข้อยกเว้นในทางทฤษฎีสำหรับการลงทุนที่มีมูลค่ามากกว่า 40 ล้านบาทที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) แต่ในทางปฏิบัติแทบไม่มีการใช้เลยและมีเงื่อนไขที่เข้มงวดมาก

บ้าน : ซื้อไม่ได้ (ในทางปฏิบัติ)

ตามกฎหมาย บ้านแยกไม่ออกจากที่ดินที่ตั้งอยู่ ถ้าเป็นเจ้าของที่ดินไม่ได้ ก็เป็นเจ้าของบ้านอย่างเต็มที่ไม่ได้ มีบางรูปแบบที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองตัวอาคารผ่านสัญญาเช่าที่ดิน (Leasehold) ได้ แต่ก็ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ

คอนโดมิเนียมแบบ Freehold : ซื้อได้!

พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2551 เป็นข้อยกเว้นสำคัญ กฎหมายนี้อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือ กรรมสิทธิ์เต็ม (Freehold) ในหน่วยคอนโดมิเนียมได้ ตราบใดที่สัดส่วนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารชุด นี่คือทรัพย์สินประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของในนามตนเองได้อย่างถาวร

Leasehold (สิทธิการเช่า) : ทำได้แต่มีข้อจำกัด

ชาวต่างชาติยังสามารถได้สิทธิการเช่า (Leasehold) อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน หรือที่ดิน ได้สูงสุด 30 ปี ต่ออายุได้ตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ เป็นเพียงสิทธิการใช้ประโยชน์ ซึ่งมีข้อจำกัดสำคัญหลายประการที่จะอธิบายเพิ่มเติมต่อไป

Freehold เทียบกับ Leasehold -- ตารางเปรียบเทียบที่ต้องรู้

ก่อนจะไปต่อ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจความแตกต่างระหว่างสองระบบนี้ ผู้พัฒนาโครงการหลายรายมักนำเสนอ Leasehold ว่าเป็นทางเลือกที่เทียบเท่า Freehold ซึ่ง ไม่ใช่เลย

คำแนะนำของเรา : เลือก Freehold เสมอเมื่อมีให้เลือก หากต้องการเข้าใจความแตกต่างระหว่างสองระบบนี้อย่างละเอียด อ่านได้ที่บทความเปรียบเทียบ Freehold กับ Leasehold ของเรา Leasehold ควรพิจารณาเฉพาะกรณีที่ Freehold ไม่สามารถทำได้ เช่น กรณีซื้อบ้านหรือที่ดิน หรือเมื่อโควตาชาวต่างชาติของอาคารเต็มแล้ว

โควตา 49% อธิบายอย่างละเอียด

นี่คือกลไกหลักของ พ.ร.บ. อาคารชุด กฎหมายจำกัดพื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ของแต่ละอาคารชุด ส่วนที่เหลือ 51% ต้องเป็นของคนไทยหรือนิติบุคคลไทย

โควตาคำนวณอย่างไร?

โควตาคำนวณเป็น ตารางเมตร ไม่ใช่จำนวนยูนิต ดังนั้นอาคารที่มีพื้นที่ขาย 10,000 ตร.ม. สามารถให้ชาวต่างชาติถือครองได้สูงสุด 4,900 ตร.ม. การบริหารจัดการโควตาเป็นหน้าที่ของ นิติบุคคลอาคารชุด (ผู้จัดการนิติบุคคล) ที่จะจัดเก็บทะเบียนเจ้าของห้องชาวต่างชาติและชาวไทย

ตรวจสอบโควตาอย่างไร?

ก่อนซื้อคอนโดทุกครั้ง คุณ ต้องขอหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษร ยืนยันว่าโควตาชาวต่างชาติยังไม่เต็ม และมียูนิตว่างสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติแบบ Freehold อย่าเชื่อคำพูดของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว

ผลกระทบต่อการขายต่อ

หากคุณซื้อแบบ Freehold แล้วภายหลังโควตาเต็ม (จากชาวต่างชาติคนอื่นซื้อเพิ่มเติม) กรรมสิทธิ์ของคุณจะไม่ได้รับผลกระทบ อย่างไรก็ตาม หากคุณต้องการขายต่อ ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะซื้อแบบ Freehold ได้เฉพาะเมื่อโควตายังไม่เต็มในขณะทำธุรกรรม ซึ่งอาจจำกัดกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ดังนั้นจึงควรตรวจสอบระดับโควตาก่อนลงทุน

ขั้นตอนการซื้อคอนโดทีละขั้นตอน

การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเป็นกระบวนการที่มีระบบ โดยทั่วไปใช้เวลา 30 ถึง 90 วันสำหรับห้องพร้อมอยู่ และอาจใช้เวลา 1 ถึง 3 ปีสำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ (Off-plan)

ขั้นตอนที่ 1 : ค้นหาและเลือกห้อง

เลือกห้องที่ตรงกับเงื่อนไขของคุณ ทั้งทำเล งบประมาณ ระดับโครงการ และศักยภาพในการปล่อยเช่า เดินดูหลายโครงการ ตรวจสอบราคาตลาด และถ้าเป็นไปได้ให้มีที่ปรึกษาอิสระช่วย ระวังนายหน้าที่เร่งรัดให้เซ็นสัญญาเร็วๆ

ขั้นตอนที่ 2 : จองห้อง (Booking Fee)

เมื่อเลือกห้องได้แล้ว จะต้องจ่าย ค่าจอง (Booking Fee) โดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 50,000 ถึง 200,000 บาท ขึ้นอยู่กับห้อง เงินจองนี้จะถูกหักจากราคาขายในภายหลัง ข้อควรระวัง: ในกรณีส่วนใหญ่ เงินจอง ไม่สามารถขอคืนได้ ต้องเข้าใจเงื่อนไขให้ชัดเจนก่อนจ่ายเงิน

ขั้นตอนที่ 3 : เซ็นสัญญาซื้อขาย (SPA)

สัญญาซื้อขาย หรือ Sale and Purchase Agreement (SPA) เป็นสัญญาที่กำหนดเงื่อนไขการขาย ได้แก่ ราคา กำหนดการชำระเงิน วันโอนกรรมสิทธิ์ การรับประกัน และเบี้ยปรับ สัญญานี้มักจัดทำเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทย ให้ ทนายความอิสระ ตรวจสอบสัญญาก่อนเซ็น อย่าเซ็นสัญญาที่มีเฉพาะภาษาไทยหากสามีไม่เข้าใจภาษาไทย

ขั้นตอนที่ 4 : โอนเงินและขอ FET

นี่คือขั้นตอนที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เงินต้องโอนจากต่างประเทศผ่าน ระบบ SWIFT เป็นสกุลเงินต่างประเทศ (EUR, USD, GBP ฯลฯ) เข้าบัญชีธนาคารไทยของผู้ซื้อ ธนาคารไทยจะออกเอกสาร Foreign Exchange Transaction Form (FET) หรือที่เรียกว่าแบบ ทท.3 ซึ่งเป็นเอกสารที่ขาดไม่ได้สำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในนามชาวต่างชาติ รายละเอียดเพิ่มเติมอยู่ในหัวข้อถัดไป

ขั้นตอนที่ 5 : ตรวจสอบทางกฎหมาย (Due Diligence)

ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ทนายความต้องตรวจสอบ:

• โฉนดที่ดินของผู้ขาย (Chanote)
• ไม่มีภาระผูกพัน จำนอง หรือคดีความใดๆ ที่ค้างอยู่
• สถานะโควตาชาวต่างชาติกับนิติบุคคลอาคารชุด
• ใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตอาคารชุดถูกต้อง
• สถานะทางการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด (เงินกองทุน ค่าส่วนกลางค้างชำระ)

ขั้นตอนที่ 6 : โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

ในวันโอน ผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือตัวแทนที่มีหนังสือมอบอำนาจรับรองโดยโนตารี) ไปที่ กรมที่ดิน (สำนักงานที่ดิน) ที่รับผิดชอบ เอกสารที่ต้องใช้ ได้แก่ หนังสือเดินทาง FET สัญญา SPA หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันโควตา และแบบฟอร์มของกรมที่ดิน การโอนมีผลทันทีเมื่อจดทะเบียนลงในโฉนดที่ดิน (Chanote) ค่าธรรมเนียมและภาษีชำระในวันเดียวกัน

การโอนเงิน -- กฎเรื่อง FET

Foreign Exchange Transaction Form (ภาษาไทย: แบบ ทท.3) เป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดในกระบวนการซื้อคอนโดทั้งหมด หากไม่มี FET ไม่สามารถ จดทะเบียนคอนโดมิเนียมในนามชาวต่างชาติแบบ Freehold ได้

ขอ FET ได้อย่างไร?

1. ทำ การโอนเงินผ่านระบบ SWIFT ระหว่างประเทศ จากธนาคารในฝรั่งเศส (หรือประเทศอื่น) มายังบัญชีธนาคารไทยของคุณ
2. การโอนต้องเป็น สกุลเงินต่างประเทศ (ยูโร ดอลลาร์สหรัฐ ปอนด์สเตอร์ลิง ฯลฯ) ห้ามโอนเป็นเงินบาท
3. จำนวนเงินที่โอนต้อง เท่ากับหรือมากกว่าราคาซื้อ คอนโดมิเนียม
4. รายละเอียดในการโอนต้องระบุวัตถุประสงค์ให้ชัดเจน เช่น "purchase of condominium unit [หมายเลขห้อง]" หรือข้อความในทำนองเดียวกัน
5. ธนาคารไทยที่รับเงินจะแลกสกุลเงินต่างประเทศเป็นบาท แล้วออก FET สำหรับจำนวนเงินที่เทียบเท่า 50,000 USD ขึ้นไป (หรือเทียบเท่าในสกุลเงินอื่น)

ธนาคารไหนออก FET ได้?

ธนาคารไทยหลักที่มีประสบการณ์ในการออก FET ได้แก่ ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกสิกรไทย (KBank) และ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) เราแนะนำให้เปิดบัญชีกับธนาคารใดธนาคารหนึ่งเหล่านี้ และแจ้งเจ้าหน้าที่ธนาคารล่วงหน้าก่อนทำการโอนเงิน

ข้อควรระวังอย่างยิ่ง

เก็บรักษา FET ฉบับจริงให้ดีที่สุด คุณจะต้องใช้เอกสารนี้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน และอาจต้องใช้ตอนขายคอนโดในอนาคต หากสูญหาย กระบวนการขอใหม่จะยุ่งยากและใช้เวลานาน เราแนะนำให้ทำสำเนาที่รับรองถูกต้องและสำเนาดิจิทัลเก็บไว้ในที่ปลอดภัยด้วย

ค่าใช้จ่ายและภาษีอย่างละเอียด

การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีค่าใช้จ่ายและภาษีที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครองของผู้ขายและเงื่อนไขที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย รายละเอียดมีดังนี้

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee)

ค่าธรรมเนียมโอนอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน (ราคาที่กรมที่ดินประเมิน ซึ่งมักต่ำกว่าราคาขายจริง) ในทางปฏิบัติ ค่าธรรมเนียมนี้มักแบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ต้องตกลงกันและระบุไว้ในสัญญา SPA

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax - SBT)

หากผู้ขายถือครองคอนโด น้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (3% + 0.3% ภาษีท้องถิ่น) จากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า ภาษีนี้ปกติเป็นภาระของผู้ขาย

อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

หากผู้ขายถือครองคอนโด มากกว่า 5 ปี (จึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) จะต้องเสีย อากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์เป็นแบบเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ต้องจ่ายทั้งสอง

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมิน หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา อัตราภาษีอยู่ระหว่าง 5% ถึง 35% ตามขั้นบันได สำหรับผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล จะใช้อัตราคงที่ 1%

ค่าส่วนกลาง

นอกจากค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมแล้ว ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายประจำดังนี้:

• เงินกองทุน (Sinking Fund) : จ่ายครั้งเดียวตอนซื้อ โดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 500 ถึง 600 บาทต่อตร.ม.
• ค่าส่วนกลาง (Common Area Fee) : จ่ายรายเดือนหรือรายปี อยู่ระหว่าง 40 ถึง 80 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน ขึ้นอยู่กับระดับของโครงการ

ตัวอย่างการคำนวณสำหรับคอนโดราคา 5 ล้านบาท

สมมติคอนโดขนาด 45 ตร.ม. ราคา 5,000,000 บาท ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ (ห้องใหม่):

• ค่าธรรมเนียมโอน (2% แบ่งครึ่ง) : 50,000 บาท (ส่วนของผู้ซื้อ)
• เงินกองทุน (550 บาท/ตร.ม.) : 24,750 บาท
• ค่าส่วนกลาง (60 บาท/ตร.ม./เดือน ปีแรก) : 32,400 บาท
• ค่าทนายความ (ทนายอิสระ) : 30,000 - 50,000 บาท
• รวมประมาณที่ผู้ซื้อต้องจ่าย : ประมาณ 140,000 - 160,000 บาท (คิดเป็น 3 ถึง 3.2% ของราคาซื้อ)

จำนวนเงินเหล่านี้เป็นตัวเลขโดยประมาณ การแบ่งค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเจรจาได้เสมอ และต้องระบุไว้ชัดเจนในสัญญา SPA

ข้อผิดพลาดที่ต้องหลีกเลี่ยงเมื่อซื้อคอนโด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยดึงดูดทั้งผู้ซื้อที่จริงจังและมิจฉาชีพ รวมถึงรูปแบบการทำธุรกรรมที่เสี่ยง นี่คือข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดและอันตรายที่สุด

การใช้ Nominee (ตัวแทนอำพราง) : ผิดกฎหมาย!

มีนายหน้าบางรายเสนอให้ตั้ง บริษัทไทย โดยใช้ผู้ถือหุ้นชาวไทยที่เป็นตัวแทนอำพราง (Nominee) เพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามการถือครองที่ดิน รูปแบบนี้ ผิดกฎหมายอย่างชัดเจน ตาม พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว (Foreign Business Act) และ ประมวลกฎหมายที่ดิน (Land Code) บทลงโทษรุนแรง ได้แก่ การยึดทรัพย์สิน ดำเนินคดีอาญา และปรับ กรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) ดำเนินการตรวจสอบโครงสร้างเหล่านี้เป็นประจำ

อย่าหลงเชื่อนายหน้าหรือทนายความที่บอกว่า "ทุกคนก็ทำกัน" หรือ "ปลอดภัยแน่นอน" มันไม่ถูกกฎหมายและไม่ปลอดภัย

ไม่มี FET = ติดขัดที่กรมที่ดิน

หากโอนเงินเป็นสกุลเงินบาท (แทนที่จะเป็นสกุลเงินต่างประเทศ) หรือใช้เงินที่มีอยู่ในประเทศไทยอยู่แล้ว จะไม่ได้ FET หากไม่มี FET กรมที่ดินจะ ปฏิเสธ การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ในนามชาวต่างชาติ ทำให้ต้องเปลี่ยนไปใช้ Leasehold แทน หรือแย่กว่านั้นคือสูญเสียเงินจอง

โควตาชาวต่างชาติเต็มแล้ว

ผู้พัฒนาโครงการหรือนายหน้าอาจไม่บอกว่าโควตา 49% เต็มแล้ว ผลก็คือ มารู้ตอนวันโอนว่าไม่สามารถซื้อแบบ Freehold ได้ ต้องตรวจสอบ สถานะโควตากับนิติบุคคลอาคารชุดเป็นลายลักษณ์อักษร ก่อนจ่ายเงินมัดจำใดๆ

สัญญาภาษาไทยที่ไม่ได้แปล

การเซ็นสัญญาภาษาไทยโดยไม่มีคำแปลที่รับรอง เท่ากับเซ็นเอกสารที่ไม่เข้าใจผลทางกฎหมาย ต้องขอสัญญาฉบับภาษาอังกฤษหรือภาษาฝรั่งเศสเสมอ และให้ทนายความอิสระตรวจสอบ

ผู้พัฒนาโครงการที่ไม่ได้ตรวจสอบ

ก่อนซื้อคอนโดแบบ Off-plan (ยังสร้างไม่เสร็จ) ต้องตรวจสอบประวัติของผู้พัฒนาโครงการ เช่น โครงการก่อนหน้าส่งมอบตรงเวลาหรือไม่ คุณภาพการก่อสร้าง สถานะทางการเงิน คดีความที่ค้างอยู่ ตรวจสอบข้อมูลได้ที่ กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ผู้พัฒนาโครงการที่ปฏิเสธให้ข้อมูลเหล่านี้ถือเป็นสัญญาณเตือน

กฎทอง : ต้องจ้าง ทนายความอิสระ เสมอ หมายถึงทนายความที่คุณเลือกและจ่ายเอง ไม่ใช่ทนายที่ผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการแนะนำ ค่าทนายความอสังหาริมทรัพย์ในไทยอยู่ระหว่าง 30,000 ถึง 50,000 บาทสำหรับธุรกรรมทั่วไป ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่น้อยมากเมื่อเทียบกับราคาคอนโด

การขายต่อและมรดก

การขายต่อ

การขายคอนโดแบบ Freehold ไม่มีข้อจำกัด สามารถขายให้คนไทยหรือชาวต่างชาติก็ได้ แต่หากผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าโควตา 49% ยังไม่เต็ม ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายต่อเหมือนกับที่อธิบายไว้ข้างต้น (ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย)

หากต้องการโอนเงินกลับฝรั่งเศสหลังขาย ธนาคารไทยจะขอหลักฐานว่าเงินถูกโอนมาจากต่างประเทศตั้งแต่แรก นี่คือเหตุผลสำคัญที่ต้องเก็บ FET ฉบับจริง ไว้ให้ดี

มรดก

ในกรณีที่เจ้าของชาวต่างชาติเสียชีวิต คอนโดมิเนียม สามารถส่งต่อให้ทายาทได้ ไม่ว่าทายาทจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม หากทายาทเป็นชาวต่างชาติและโควตา 49% เต็มแล้วในขณะรับมรดก ทายาทจะมีเวลา 1 ปี ในการขายคอนโด หากเลยกำหนด เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจบังคับขาย

เราแนะนำอย่างยิ่งให้ทำ พินัยกรรมไทย แยกจากพินัยกรรมฝรั่งเศส เพื่อให้การส่งต่อทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นไปอย่างราบรื่น พินัยกรรมนี้ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 1655 ถึง 1672)

สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ

ขัดกับความเชื่อทั่วไป ชาวต่างชาติ สามารถ ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ แต่เงื่อนไขค่อนข้างเข้มงวดและตัวเลือกมีจำกัด

ธนาคารบางแห่งมีโปรแกรมสำหรับชาวต่างชาติ:

• UOB Thailand : โปรแกรมสำหรับผู้ซื้อชาวสิงคโปร์ มาเลเซีย และบางสัญชาติที่กำหนด
• ICBC Thailand : สินเชื่อสำหรับชาวจีนเป็นหลัก
• ธนาคารกรุงเทพ : โปรแกรมจำกัดสำหรับบางสัญชาติ พิจารณาเป็นรายกรณี

เงื่อนไขทั่วไป: ต้องมี เงินดาวน์ 30 ถึง 50% ของราคาซื้อ ดอกเบี้ยอยู่ระหว่าง 5 ถึง 7% ต่อปี (สูงกว่าดอกเบี้ยในฝรั่งเศสมาก) และระยะเวลาผ่อนมักไม่เกิน 15-20 ปี

ผู้พัฒนาโครงการบางรายยังมี สินเชื่อจากผู้พัฒนา (Developer Financing) ให้ผ่อนชำระ 3 ถึง 10 ปี มักไม่มีดอกเบี้ยหรือดอกเบี้ยต่ำ โปรแกรมนี้พบได้บ่อยในโครงการ Off-plan

ทำเลไหนน่าซื้อ -- ตลาดหลัก

การเลือกทำเลขึ้นอยู่กับจุดประสงค์: อยู่อาศัยเอง ลงทุนปล่อยเช่า หรือบ้านพักตากอากาศ

• กรุงเทพฯ : ตลาดที่มีสภาพคล่องสูงสุด ย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร ให้ผลตอบแทนจากการเช่า 4 ถึง 6% ต่อปี (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) เป็นทางเลือกอันดับ 1 สำหรับนักลงทุน
• พัทยา : ราคาเริ่มต้นไม่สูง แต่ต้องระวัง ปัญหา Oversupply (อุปทานล้นตลาด) ในบางเซกเมนต์ ควรเลือกทำเลริมทะเลหรือย่านวงศ์อมาตย์และพระตำหนัก
• ภูเก็ต : ตลาดระดับพรีเมียม ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยวระดับหรู ราคาสูงกว่า แต่ผลตอบแทนจากการเช่าในฤดูท่องเที่ยวอาจสูงมาก โดยเฉพาะ Pool Villa ในรูปแบบอาคารชุด
• เชียงใหม่ : ราคาต่ำที่สุดในประเทศ บรรยากาศน่าอยู่ ชุมชนชาวต่างชาติคึกคัก แต่ตลาดเช่าค่อนข้างแคบ
• หัวหิน : จุดหมายยอดนิยมของผู้เกษียณ อยู่ห่างจากกรุงเทพฯ เพียง 2 ชั่วโมงครึ่ง เป็นทางเลือกที่ดีระหว่างคุณภาพชีวิต ราคาสมเหตุสมผล และความใกล้ชิดกับเมืองหลวง

รายการตรวจสอบก่อนซื้อ

ก่อนตัดสินใจ ต้องตรวจสอบให้ครบทุกข้อ:

• ตรวจสอบ สถานะโควตาชาวต่างชาติ 49% กับนิติบุคคลอาคารชุด (เป็นลายลักษณ์อักษร)
• จ้าง ทนายความอิสระ สำหรับตรวจสอบทางกฎหมายและสัญญา
• ขอสำเนา โฉนดที่ดิน (Chanote) และตรวจสอบว่าไม่มีภาระผูกพัน
• เตรียม โอนเงินจากต่างประเทศ เป็นสกุลเงินต่างประเทศผ่านระบบ SWIFT
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าจะได้รับ FET จากธนาคารไทยที่รับเงิน
• ตรวจสอบ ประวัติและสถานะทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการ (สำหรับการซื้อแบบ Off-plan)
• ให้แปลสัญญา SPA หากเขียนเป็นภาษาไทยเท่านั้น
• จัดเตรียม งบประมาณรวม ที่ครอบคลุมค่าธรรมเนียมโอน ภาษี เงินกองทุน ค่าส่วนกลาง และค่าทนายความ

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติซื้อบ้านในประเทศไทยได้ไหม?

ไม่ได้ ในแบบกรรมสิทธิ์เต็ม ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86) แต่สามารถทำสัญญาเช่าที่ดิน (Leasehold) และถือครองตัวอาคารได้ มีเพียงคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่ชาวต่างชาติซื้อแบบ Freehold ได้

คอนโดในประเทศไทยราคาเท่าไร?

ราคาแตกต่างกันมากขึ้นอยู่กับทำเลและระดับโครงการ ในกรุงเทพฯ ราคาอยู่ระหว่าง 80,000 ถึง 250,000 บาท/ตร.ม. ในย่านใจกลางเมือง ที่พัทยาหรือเชียงใหม่ ราคาเริ่มต้นประมาณ 40,000 ถึง 60,000 บาท/ตร.ม. ห้องสตูดิโอ 30 ตร.ม. ในกรุงเทพฯ จึงมีราคาประมาณ 2.4 ถึง 7.5 ล้านบาท (ประมาณ 62,000 ถึง 195,000 ยูโร)

ใช้เงินที่มีอยู่ในประเทศไทยซื้อคอนโดแบบ Freehold ได้ไหม?

ไม่ได้ สำหรับการจดทะเบียนคอนโดในนามชาวต่างชาติ กรมที่ดินกำหนดให้ต้องมี FET เพื่อยืนยันว่าเงินถูกโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ หากเงินอยู่ในประเทศไทยแล้ว ต้องโอนกลับออกไปแล้วโอนเข้ามาใหม่ หรือเลือกซื้อแบบ Leasehold แทน

ต้องมีวีซ่าถึงจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ไหม?

ไม่ต้อง ไม่มีข้อกำหนดเรื่องวีซ่าสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย สามารถซื้อในฐานะนักท่องเที่ยวได้ อย่างไรก็ตาม การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ให้สิทธิ์ในการขอวีซ่าใดๆ หากต้องการอยู่อาศัยในประเทศไทย ต้องขอวีซ่าผ่านช่องทางอื่น (วีซ่าเกษียณ วีซ่าทำงาน LTR, Thailand Elite ฯลฯ)

ซื้อคอนโด Off-plan (ยังสร้างไม่เสร็จ) มีความเสี่ยงอะไรบ้าง?

ความเสี่ยงหลักคือ: การส่งมอบล่าช้า (เกิดขึ้นบ่อย) ห้องที่ได้จริงไม่ตรงกับแบบ และในกรณีที่เลวร้ายที่สุดคือผู้พัฒนาโครงการล้มละลายก่อนส่งมอบ เพื่อลดความเสี่ยง ควรเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงและประวัติที่ตรวจสอบได้ ดูกำหนดการชำระเงินอย่างละเอียด (หลีกเลี่ยงการจ่ายเกิน 20-30% ก่อนรับมอบ) และตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญามีข้อกำหนดเรื่องค่าปรับกรณีส่งมอบล่าช้าและกลไกการคืนเงินกรณีไม่ส่งมอบ

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย กฎหมายและระเบียบข้อบังคับของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง กรุณาปรึกษาทนายความที่มีความเชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์