Freehold vs Leasehold en Thaïlande : quelle option choisir ?

Deux régimes, deux réalités juridiques

Lorsqu'un étranger envisage d'acquérir un bien immobilier en Thaïlande, deux options se présentent systématiquement : le freehold et le leasehold. Ces deux termes reviennent dans toutes les discussions avec les agents immobiliers, les promoteurs et les avocats. Pourtant, ils recouvrent des réalités juridiques fondamentalement différentes, avec des conséquences majeures sur vos droits, votre sécurité patrimoniale et la valeur de votre investissement à long terme.

Ce guide comparatif a pour objectif de vous donner les clés pour faire un choix éclairé, en toute connaissance de cause. Pour un accompagnement dans votre projet immobilier, consultez notre service d'aide à l'achat de condo. Nous aborderons également une troisième option moins connue mais souvent pertinente : l'usufruit.

Le freehold -- pleine propriété

Le freehold est un droit de pleine propriété, perpétuel et absolu. Lorsque vous achetez un bien en freehold, votre nom figure sur le titre de propriété officiel -- le Chanote (โฉนด) -- délivré par le Land Department. Ce titre est le plus haut niveau de reconnaissance foncière en Thaïlande, avec des coordonnées GPS précises et une valeur juridique incontestable.

Ce que le freehold vous confère

• La propriété perpétuelle : aucune limite de durée, le bien est à vous indéfiniment
• Le droit de vendre librement à tout acheteur, thaïlandais ou étranger (sous réserve du quota 49 %)
• Le droit de transmettre par succession à vos héritiers
• La possibilité de mettre en hypothèque auprès d'une banque thaïlandaise
• Le droit de louer le bien et d'en percevoir les revenus
• Le droit de rénover et aménager l'unité selon les règles de la copropriété

La restriction essentielle

Pour un étranger, le freehold n'est possible que sur un condominium (appartement en copropriété), et uniquement dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface totale de l'immeuble, conformément au Condominium Act B.E. 2522 (1979). Il est impossible d'obtenir un freehold sur un terrain, une maison individuelle ou une villa.

De plus, les fonds d'achat doivent obligatoirement être transférés depuis l'étranger en devises étrangères, et la banque thaïlandaise doit émettre un Foreign Exchange Transaction Form (FET / ทท.3) attestant ce transfert.

Le leasehold -- droit d'usage

Le leasehold est un droit de bail enregistré, et non un droit de propriété. Il est régi par la section 540 du Code civil et commercial thaïlandais, qui fixe la durée maximale d'un bail immobilier à 30 ans. Ce bail peut être enregistré au Land Department, ce qui lui confère une opposabilité aux tiers -- y compris en cas de vente du bien par le propriétaire du terrain.

Ce que le leasehold vous confère

• Le droit d'occuper et d'utiliser le bien pendant la durée du bail
• Le droit de sous-louer, si le contrat le prévoit
• Une inscription officielle sur le titre de propriété (mention du bail sur le Chanote du propriétaire)

Ce que le leasehold ne vous confère PAS

• Vous n'êtes pas propriétaire du bien : le titre reste au nom du propriétaire thaïlandais (ou de la copropriété)
• La durée est limitée à 30 ans. Les clauses de renouvellement (30+30+30, par exemple) sont juridiquement non contraignantes : elles constituent un engagement moral, mais aucun tribunal thaïlandais ne peut forcer le propriétaire à renouveler le bail
• Le bail perd de la valeur à mesure qu'il approche de son terme : un bail de 30 ans vaut évidemment plus qu'un bail dont il ne reste que 10 ans
• En cas de décès du preneur, le bail s'éteint en principe (sauf clause de transmission expressément prévue et enregistrée)
• L'obtention d'un prêt hypothécaire sur un leasehold est extrêmement difficile, la plupart des banques refusant ce type de garantie

Le piège du 30+30+30

De nombreux promoteurs et agents immobiliers présentent les baux de 90 ans (30+30+30) comme une quasi-équivalence avec le freehold. C'est un argument commercial, pas une réalité juridique. La Cour suprême de Thaïlande a confirmé à plusieurs reprises que seule la première période de 30 ans est juridiquement exécutoire. Les renouvellements dépendent entièrement de la bonne volonté du propriétaire foncier au moment du renouvellement, et aucun recours efficace n'existe pour contraindre ce renouvellement.

Tableau comparatif détaillé

Quand faut-il choisir le freehold ?

Le freehold est le choix optimal dans la grande majorité des cas où il est disponible. Privilégiez-le si :

• Vous souhaitez acheter un condominium en freehold et le quota étranger 49 % n'est pas saturé
• Vous envisagez un investissement à long terme ou une résidence permanente
• Vous souhaitez transmettre le bien à vos enfants ou à votre conjoint
• Vous voulez pouvoir revendre librement sans contrainte de durée résiduelle
• Vous avez les moyens de transférer les fonds depuis l'étranger et d'obtenir un FET
• Vous recherchez la sécurité juridique maximale pour votre patrimoine

Le freehold est, sans ambiguïté, la forme de propriété la plus protectrice pour un étranger en Thaïlande. C'est la recommandation que nous formulons systématiquement chez Siam Visa Services.

Quand le leasehold est-il la seule option ?

Le leasehold n'est pas un mauvais choix en soi -- c'est parfois le seul choix possible. Il devient pertinent dans les situations suivantes :

• Vous souhaitez acquérir une villa, une maison ou un terrain : le freehold est juridiquement impossible sur ces biens pour un étranger
• Le quota étranger 49 % du condominium visé est déjà saturé : le freehold n'est plus disponible, mais le leasehold reste possible
• Votre budget est limité : le leasehold est souvent proposé à un prix inférieur de 10 à 30 % par rapport au freehold
• Vous n'avez pas la possibilité de transférer des fonds depuis l'étranger pour obtenir un FET
• Vous envisagez un séjour de durée déterminée (5 à 15 ans) et la valeur résiduelle du bail vous importe peu

Dans ces cas, assurez-vous que le bail est enregistré au Land Department (et pas simplement signé entre les parties), que les conditions de renouvellement sont aussi favorables que possible, et que le contrat prévoit explicitement vos droits en cas de revente ou de décès.

L'usufruit -- 3ème option méconnue

Il existe une troisième voie que peu d'étrangers connaissent : l'usufruit (สิทธิเก็บกิน -- sitthi kep kin), prévu par les sections 1417 à 1428 du Code civil et commercial thaïlandais.

Qu'est-ce que l'usufruit ?

L'usufruit confère à son titulaire le droit de posséder, d'utiliser et de jouir des fruits (revenus locatifs, par exemple) d'un bien immobilier appartenant à un tiers. Le propriétaire conserve la nue-propriété, mais ne peut ni occuper le bien ni en percevoir les revenus tant que l'usufruit est en vigueur.

Durée et enregistrement

L'usufruit peut être constitué pour une durée déterminée (maximum 30 ans) ou pour la durée de vie de l'usufruitier. C'est cette seconde option qui le rend particulièrement intéressant : un usufruit viager vous garantit le droit d'occuper le bien jusqu'à votre décès, sans limite de temps prédéfinie.

L'usufruit est enregistrable au Land Department sur le titre de propriété, ce qui le rend opposable aux tiers, y compris en cas de vente de la nue-propriété.

Le cas des couples mixtes franco-thaïlandais

L'usufruit trouve son application la plus pertinente dans le cadre des couples franco-thaïlandais. Le schéma classique est le suivant : le conjoint thaïlandais achète le terrain et la maison en son nom (ce qui est son droit), et un usufruit viager est constitué au bénéfice du conjoint français. Ce montage offre plusieurs avantages :

• Le conjoint français dispose d'un droit d'usage garanti à vie, enregistré officiellement
• En cas de séparation ou de décès du conjoint thaïlandais, le droit d'occupation est protégé : le nouveau propriétaire ne peut pas expulser l'usufruitier
• Le bien reste juridiquement la propriété du conjoint thaïlandais, ce qui respecte pleinement la loi thaïlandaise
• L'usufruit s'éteint automatiquement au décès de l'usufruitier, simplifiant la succession

Ce montage doit être réalisé avec l'assistance d'un avocat, et l'usufruit doit impérativement être enregistré au Land Department pour être opposable.

Questions fréquentes

Le leasehold 30+30+30 est-il vraiment garanti ?

Non. Seule la première période de 30 ans est juridiquement exécutoire. Les renouvellements successifs constituent un engagement contractuel entre les parties, mais aucun tribunal thaïlandais ne peut contraindre le propriétaire à renouveler le bail. Si le propriétaire vend le terrain entre-temps, le nouvel acquéreur n'est pas non plus tenu par la promesse de renouvellement faite par l'ancien propriétaire.

Peut-on transformer un leasehold en freehold ?

Pas directement. Le leasehold et le freehold sont deux régimes juridiques distincts. Toutefois, si le bien est un condominium et que le quota étranger 49 % n'est pas saturé, il est théoriquement possible de résilier le bail et de procéder à un achat en freehold, ce qui implique une nouvelle transaction complète (avec transfert de fonds, FET, et frais de transfert au Land Department).

L'usufruit est-il préférable au leasehold pour une villa ?

Dans la plupart des cas, oui. L'usufruit viager offre une durée potentiellement plus longue que le bail de 30 ans, il est enregistrable au Land Department et offre une protection plus robuste en cas de changement de propriétaire. Il est cependant soumis à une limite : l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier et ne peut pas être transmis aux héritiers. Pour les couples mixtes, c'est néanmoins souvent la solution la plus adaptée et la plus sécurisante.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois et réglementations thaïlandaises peuvent évoluer. Consultez un avocat qualifié avant toute décision d'achat immobilier.