Acheter un condo en Thaïlande : le guide complet du freehold pour les étrangers

Un marché immobilier attractif, mais un cadre juridique à connaître

La Thaïlande séduit chaque année des milliers de Français : retraités en quête de douceur de vivre, entrepreneurs attirés par le dynamisme économique de Bangkok, couples franco-thaïlandais qui souhaitent s'installer durablement. Et pour beaucoup, le projet prend une tournure naturelle : acheter un bien immobilier.

La bonne nouvelle, c'est qu'un étranger peut bel et bien devenir propriétaire en Thaïlande. Pas de tout, et pas n'importe comment, mais la voie existe : elle s'appelle le freehold sur un condominium. C'est un droit de pleine propriété, perpétuel, transmissible et cessible, à condition de respecter un cadre réglementaire précis.

Ce guide a été conçu pour vous accompagner de A à Z dans cette démarche : ce que la loi autorise, ce qu'elle interdit, comment acheter étape par étape, quels frais prévoir, et surtout, quels pièges éviter. Pour un accompagnement personnalisé, consultez notre service dédié à l'achat de condo en Thaïlande. Prenez le temps de le lire intégralement avant de signer quoi que ce soit.

Qu'est-ce qu'un étranger peut acheter en Thaïlande ?

C'est la question fondamentale, et la réponse est plus restrictive que ce que beaucoup imaginent. Le droit foncier thaïlandais, régi par le Land Code Act B.E. 2497 (1954), pose un principe clair : un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande.

Terrain : interdit

La section 86 du Land Code interdit formellement l'acquisition de terrains par des ressortissants étrangers. Il existe une exception théorique pour les investissements de plus de 40 millions de bahts approuvés par le Board of Investment (BOI), mais elle est rarement utilisée en pratique et assortie de conditions très strictes.

Maison : interdit (en pratique)

Une maison est juridiquement indissociable du terrain sur lequel elle est construite. Si vous ne pouvez pas posséder le terrain, vous ne pouvez pas être pleinement propriétaire de la maison. Certains montages permettent de détenir la structure du bâtiment via un bail foncier (leasehold), mais vous n'êtes alors jamais propriétaire du sol.

Condominium en freehold : OUI

Le Condominium Act B.E. 2522 (1979), amendé en 2008, constitue l'exception majeure. Il autorise un étranger à détenir la pleine propriété (freehold) d'une unité de condominium, à condition que le quota étranger de la copropriété ne dépasse pas 49 % de la surface totale vendable. C'est le seul type de bien immobilier qu'un étranger peut posséder en titre propre, de manière perpétuelle.

Leasehold : possible mais limité

Un étranger peut également acquérir un droit de bail (leasehold) sur un bien immobilier -- condo, maison ou terrain -- pour une durée maximale de 30 ans, renouvelable par accord des parties. Ce n'est cependant pas un droit de propriété : c'est un droit d'usage, avec des limitations significatives que nous détaillerons plus loin.

Freehold vs Leasehold -- le comparatif essentiel

Avant d'aller plus loin, il est crucial de comprendre la différence entre ces deux régimes. Beaucoup de promoteurs présentent le leasehold comme une alternative équivalente au freehold. Ce n'est pas le cas.

Notre recommandation : choisissez systématiquement le freehold lorsqu'il est disponible. Pour comprendre en détail les différences entre ces deux régimes, consultez notre comparatif freehold vs leasehold. Le leasehold ne devrait être envisagé que lorsque le freehold n'est pas possible -- par exemple pour une villa ou un terrain, ou lorsque le quota étranger d'un immeuble est déjà saturé.

Le quota 49 % expliqué

C'est le mécanisme central du Condominium Act. La loi limite la surface totale détenue par des étrangers à 49 % de la surface vendable totale de chaque copropriété. Les 51 % restants doivent appartenir à des ressortissants thaïlandais ou à des personnes morales thaïlandaises.

Comment le quota est-il calculé ?

Le quota est calculé en mètres carrés, et non en nombre d'unités. Un immeuble de 10 000 m2 de surface vendable peut donc avoir jusqu'à 4 900 m2 détenus par des étrangers. La répartition est gérée par le juristic manager (syndic de copropriété), qui tient un registre des propriétaires étrangers et thaïlandais.

Comment vérifier le quota ?

Avant tout achat, vous devez impérativement demander au juristic manager une attestation écrite confirmant que le quota étranger n'est pas atteint et qu'une unité est disponible pour un acheteur étranger en freehold. Ne vous fiez jamais à la seule parole d'un agent immobilier.

Impact sur la revente

Si vous achetez en freehold et que le quota est ensuite atteint (par d'autres achats étrangers entre-temps), cela n'affecte pas votre titre de propriété existant. En revanche, si vous souhaitez revendre, l'acheteur étranger ne pourra acquérir en freehold que si le quota le permet au moment de la transaction. Cela peut restreindre votre bassin d'acheteurs potentiels, d'où l'importance de vérifier le niveau du quota avant d'investir.

Le processus d'achat étape par étape

L'achat d'un condominium en Thaïlande est un processus structuré, qui prend généralement entre 30 et 90 jours pour un bien existant, et peut s'étendre sur 1 à 3 ans pour un projet sur plan (off-plan).

Étape 1 : Recherche et sélection du bien

Identifiez le bien qui correspond à vos critères : localisation, budget, standing, rendement locatif potentiel. Visitez plusieurs projets, consultez les prix du marché et, si possible, faites-vous accompagner par un conseiller indépendant. Méfiez-vous des agents qui vous pressent de signer rapidement.

Étape 2 : Réservation (booking fee)

Une fois le bien choisi, vous versez un dépôt de réservation (booking fee), généralement compris entre 50 000 et 200 000 THB selon le bien. Ce dépôt bloque le bien à votre nom et est habituellement déduit du prix final. Attention : dans la plupart des cas, ce dépôt est non remboursable. Assurez-vous de bien comprendre les conditions avant de verser cette somme.

Étape 3 : Signature du contrat de vente (SPA)

Le Sale and Purchase Agreement (SPA) est le contrat qui formalise les conditions de la vente : prix, échéancier de paiement, date de transfert, garanties, pénalités. Ce contrat est généralement rédigé en anglais et en thaï. Faites-le relire par un avocat indépendant avant de le signer. N'acceptez jamais de signer un contrat uniquement en thaï si vous ne maîtrisez pas la langue.

Étape 4 : Transfert des fonds et obtention du FET

C'est l'étape critique pour un acheteur étranger. Les fonds doivent être transférés depuis l'étranger par virement SWIFT en devises étrangères (EUR, USD, GBP...) sur votre compte bancaire thaïlandais. La banque thaïlandaise émettra alors un Foreign Exchange Transaction Form (FET), document indispensable pour l'enregistrement du titre de propriété au nom d'un étranger. Nous détaillons cette procédure dans la section suivante.

Étape 5 : Due diligence juridique

Avant le transfert de propriété, votre avocat doit vérifier :

• Le titre de propriété du vendeur (Chanote)
• L'absence de charges, hypothèques ou litiges sur le bien
• Le statut du quota étranger auprès du juristic manager
• La conformité du permis de construire et du permis de copropriété
• La situation financière de la copropriété (fonds de réserve, charges impayées)

Étape 6 : Transfert de propriété au Land Department

Le jour du transfert, acheteur et vendeur (ou leurs représentants munis d'une procuration notariée) se rendent au Land Department (bureau foncier) compétent. Les documents requis comprennent : passeport, FET, contrat SPA, lettre du juristic manager confirmant le quota, et les formulaires du Land Department. Le transfert est effectif dès l'inscription sur le titre de propriété (Chanote). Les frais et taxes sont réglés le jour même.

Transfert de fonds -- la règle du FET

Le Foreign Exchange Transaction Form (en thaï : Thor Thor 3 / แบบ ทท.3) est le document le plus important de tout le processus d'achat. Sans lui, il est impossible d'enregistrer un condominium au nom d'un étranger en freehold.

Comment obtenir le FET ?

1. Effectuez un virement SWIFT international depuis votre banque en France (ou dans tout autre pays) vers votre compte bancaire en Thaïlande.
2. Le virement doit être effectué en devises étrangères (euros, dollars US, livres sterling...), et non en bahts.
3. Le montant transféré doit être égal ou supérieur au prix d'achat du condominium.
4. La mention du virement doit indiquer clairement l'objet : "purchase of condominium unit [numéro]" ou une formulation similaire.
5. La banque thaïlandaise réceptrice convertit les devises en bahts et émet le FET pour tout montant équivalent à 50 000 USD ou plus (ou l'équivalent en autres devises).

Quelles banques émettrices ?

Les principales banques thaïlandaises habituées à émettre des FET sont Bangkok Bank, Kasikorn Bank (KBank) et Siam Commercial Bank (SCB). Nous recommandons d'ouvrir votre compte dans l'une de ces banques et de prévenir votre conseiller bancaire en amont du virement.

Précaution absolue

Conservez précieusement le FET original. Vous en aurez besoin lors du transfert au Land Department, et potentiellement lors de la revente du bien. En cas de perte, la procédure de remplacement est longue et complexe. Nous recommandons également de conserver une copie certifiée conforme et une copie numérisée dans un lieu sécurisé.

Frais et taxes détaillés

L'achat d'un condominium en Thaïlande engendre des frais et taxes qui varient selon l'ancienneté de la propriété et les conditions négociées entre acheteur et vendeur. Voici le détail complet.

Frais de transfert (Transfer Fee)

Le transfer fee s'élève à 2 % de la valeur enregistrée du bien (appraised value fixée par le Land Department, souvent inférieure au prix de vente). En pratique, ce frais est fréquemment partagé 50/50 entre acheteur et vendeur, mais cela doit être négocié et stipulé dans le contrat SPA.

Taxe spécifique sur les affaires (Specific Business Tax - SBT)

Si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans, une SBT de 3,3 % (3 % + 0,3 % de taxe locale) s'applique sur la valeur enregistrée ou le prix de vente, le montant le plus élevé étant retenu. Cette taxe est normalement à la charge du vendeur.

Droit de timbre (Stamp Duty)

Si le vendeur détient le bien depuis plus de 5 ans (et n'est donc pas soumis à la SBT), un droit de timbre de 0,5 % s'applique sur la valeur enregistrée ou le prix de vente, le montant le plus élevé étant retenu. La SBT et le stamp duty sont mutuellement exclusifs : on paie l'un ou l'autre, jamais les deux.

Retenue à la source (Withholding Tax)

La withholding tax est calculée selon un barème progressif appliqué à la valeur enregistrée, réparti sur le nombre d'années de détention du bien. Pour un vendeur personne physique, les taux varient de 5 % à 35 % selon les tranches. Pour un vendeur personne morale, un taux forfaitaire de 1 % s'applique.

Charges de copropriété

Au-delà des frais de transaction, prévoyez les charges récurrentes :

• Sinking fund (fonds de réserve) : payé une seule fois à l'achat, généralement entre 500 et 600 THB par m2
• Common area fee (charges courantes) : payées mensuellement ou annuellement, entre 40 et 80 THB par m2 par mois selon le standing de la résidence

Exemple de calcul pour un condo à 5 millions de bahts

Prenons un condominium de 45 m2 acheté à 5 000 000 THB auprès d'un promoteur (bien neuf) :

• Transfer fee (2 %, partagé 50/50) : 50 000 THB (part acheteur)
• Sinking fund (550 THB/m2) : 24 750 THB
• Common area fee (60 THB/m2/mois, 1ère année) : 32 400 THB
• Frais juridiques (avocat indépendant) : 30 000 - 50 000 THB
• Total estimé à la charge de l'acheteur : environ 140 000 - 160 000 THB (soit 3 à 3,2 % du prix d'achat)

Ces montants sont indicatifs. La répartition des frais entre acheteur et vendeur est toujours négociable et doit figurer clairement dans le contrat SPA.

Quels sont les pièges à éviter lors de l'achat d'un condo ?

Le marché immobilier thaïlandais attire malheureusement son lot d'arnaques et de montages hasardeux. Voici les erreurs les plus fréquentes et les plus dangereuses.

Le montage nominee : ILLÉGAL

Certains intermédiaires proposent de créer une société thaïlandaise avec des actionnaires thaïlandais de complaisance (nominees) pour contourner l'interdiction de posséder un terrain. Ce montage est strictement illégal au regard du Foreign Business Act et du Land Code. Les sanctions sont lourdes : confiscation du bien, poursuites pénales et amendes. Les autorités thaïlandaises (Department of Special Investigation -- DSI) mènent régulièrement des campagnes de contrôle ciblant ces structures.

Ne vous laissez jamais convaincre par un agent ou un avocat qui vous assure que "tout le monde le fait" ou que "c'est parfaitement sûr". Ce n'est ni légal ni sûr.

Pas de FET = blocage au Land Department

Si vous transférez vos fonds en bahts (au lieu de devises étrangères) ou si vous utilisez des fonds déjà présents en Thaïlande, vous ne pourrez pas obtenir de FET. Sans FET, le Land Department refusera d'enregistrer le bien à votre nom en freehold. Vous serez alors contraint de recourir à un leasehold, ou pire, de perdre votre dépôt de réservation.

Quota étranger saturé

Un promoteur ou un agent peut omettre de mentionner que le quota 49 % est déjà atteint. Résultat : vous découvrez au moment du transfert que le freehold est impossible. Vérifiez toujours le statut du quota auprès du juristic manager, par écrit, avant de verser le moindre acompte.

Contrat en thaï non traduit

Signer un contrat en thaï sans traduction certifiée, c'est signer un document dont vous ne comprenez pas la portée juridique. Exigez systématiquement une version en anglais ou en français, et faites-la relire par un avocat indépendant.

Promoteur non vérifié

Avant d'acheter sur plan, vérifiez l'historique du promoteur : projets précédents livrés à temps, qualité de construction, situation financière, litiges en cours. Consultez le Department of Business Development (DBD) pour obtenir les informations financières de la société. Un promoteur qui refuse de fournir ces informations est un signal d'alarme.

Règle d'or : mandatez toujours un avocat indépendant, c'est-à-dire un avocat que vous choisissez et payez vous-même, et non celui recommandé par le vendeur ou le promoteur. Un bon avocat immobilier en Thaïlande coûte entre 30 000 et 50 000 THB pour une transaction standard -- un investissement dérisoire par rapport au prix du bien.

Revente et succession

Revente

La revente d'un condominium en freehold est libre. Vous pouvez vendre à un Thaïlandais ou à un étranger, sous réserve que le quota 49 % soit respecté si l'acheteur est étranger. Les taxes applicables lors de la revente sont les mêmes que celles décrites plus haut (transfer fee, SBT ou stamp duty, withholding tax).

Pour rapatrier les fonds en France après la vente, la banque thaïlandaise exigera la preuve que les fonds ont été initialement transférés depuis l'étranger -- d'où l'importance capitale de conserver votre FET original.

Succession

En cas de décès du propriétaire étranger, le condominium est transmissible aux héritiers, qu'ils soient thaïlandais ou étrangers. Toutefois, si l'héritier est étranger et que le quota 49 % est déjà atteint au moment de la succession, l'héritier dispose d'un délai de 1 an pour céder le bien. Passé ce délai, le directeur du Land Department peut procéder à la vente forcée.

Nous recommandons vivement de rédiger un testament thaïlandais distinct de votre testament français, afin de faciliter la transmission de vos biens immobiliers en Thaïlande. Ce testament doit être conforme aux exigences du Code civil et commercial thaïlandais (sections 1655 à 1672).

Crédit immobilier pour étrangers

Contrairement à une idée reçue, il est possible pour un étranger d'obtenir un crédit immobilier en Thaïlande, mais les conditions sont strictes et les offres limitées.

Quelques banques proposent des programmes dédiés aux non-résidents thaïlandais :

• UOB Thailand : programme pour acheteurs singapouriens, malaisiens et d'autres nationalités sélectionnées
• ICBC Thailand : financement pour ressortissants chinois principalement
• Bangkok Bank : programme limité pour certaines nationalités, au cas par cas

Les conditions typiques sont : un apport personnel de 30 à 50 % du prix d'achat, des taux d'intérêt compris entre 5 et 7 % par an (nettement supérieurs aux taux français), et une durée de prêt rarement supérieure à 15-20 ans.

Certains promoteurs proposent également un financement développeur (developer financing) avec des facilités de paiement sur 3 à 10 ans, souvent sans intérêt ou à taux réduit. Ces offres sont particulièrement courantes pour les projets sur plan.

Où acheter -- les marchés principaux

Le choix de la localisation dépend de votre objectif : résidence principale, investissement locatif ou résidence secondaire.

• Bangkok : le marché le plus liquide et le plus profond. Les quartiers de Sukhumvit, Silom et Sathorn offrent des rendements locatifs de 4 à 6 % brut. C'est le choix privilégié des investisseurs.
• Pattaya : des prix d'entrée attractifs, mais attention au risque de surabondance (oversupply) dans certains segments. Privilégiez les emplacements en front de mer ou dans les quartiers de Wongamat et Pratumnak.
• Phuket : un marché premium, porté par le tourisme haut de gamme. Les prix sont plus élevés, mais les rendements locatifs saisonniers peuvent être excellents, notamment pour les pool villas en copropriété.
• Chiang Mai : des prix parmi les plus bas du pays, un cadre de vie agréable et une communauté expatriée dynamique. Le marché locatif est cependant plus étroit.
• Hua Hin : destination prisée des retraités, à 2h30 de Bangkok. Un bon compromis entre qualité de vie, prix raisonnables et proximité de la capitale.

Checklist avant d'acheter

Avant de vous engager, assurez-vous d'avoir coché chacun de ces points :

• Vérifier le statut du quota étranger 49 % auprès du juristic manager (par écrit)
• Mandater un avocat indépendant pour la due diligence et la relecture du contrat
• Obtenir une copie du titre de propriété (Chanote) et vérifier l'absence de charges
• Préparer le transfert de fonds international en devises étrangères via SWIFT
• S'assurer d'obtenir le FET auprès de la banque thaïlandaise réceptrice
• Vérifier l'historique et la solvabilité du promoteur (pour un achat sur plan)
• Faire traduire le contrat SPA s'il est rédigé en thaï uniquement
• Prévoir un budget total incluant frais de transfert, taxes, sinking fund, charges et honoraires d'avocat

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter une maison en Thaïlande ?

Non, pas en pleine propriété. Un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande (Land Code, section 86). Il peut cependant acquérir un droit de bail (leasehold) sur le terrain et détenir la structure du bâtiment. Seul le condominium peut être acquis en freehold par un étranger.

Combien coûte un condo en Thaïlande ?

Les prix varient considérablement selon la localisation et le standing. À Bangkok, comptez entre 80 000 et 250 000 THB/m2 dans les quartiers centraux. À Pattaya ou Chiang Mai, les prix démarrent autour de 40 000 à 60 000 THB/m2. Un studio de 30 m2 à Bangkok coûte donc entre 2,4 et 7,5 millions de bahts (environ 62 000 à 195 000 euros).

Puis-je acheter un condo avec des fonds déjà en Thaïlande ?

Non, pas en freehold. Pour enregistrer un condominium au nom d'un étranger, le Land Department exige un FET attestant que les fonds ont été transférés depuis l'étranger en devises étrangères. Si vos fonds sont déjà en Thaïlande, vous devrez les rapatrier puis les retransférer, ou opter pour un leasehold.

Faut-il un visa pour acheter un bien immobilier en Thaïlande ?

Non. Il n'existe aucune obligation de visa pour acheter un condominium en Thaïlande. Vous pouvez acheter en tant que touriste. En revanche, l'achat d'un bien immobilier ne donne droit à aucun visa. Si vous souhaitez résider en Thaïlande, vous devrez obtenir un visa par un autre canal (retraite, travail, LTR, Elite, etc.).

Quels sont les risques d'acheter sur plan (off-plan) ?

Les principaux risques sont : le retard de livraison (fréquent), la non-conformité du bien livré par rapport aux plans, et dans les cas les plus graves, la faillite du promoteur avant la livraison. Pour limiter ces risques, privilégiez les promoteurs établis avec un historique vérifié, examinez attentivement l'échéancier de paiement (évitez de payer plus de 20-30 % avant la livraison), et assurez-vous que votre contrat prévoit des pénalités en cas de retard et un mécanisme de remboursement en cas de non-livraison.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Les lois et réglementations thaïlandaises peuvent évoluer. Consultez un avocat qualifié avant toute décision d'achat immobilier.